Доделување на станови во новата зграда - Што е тоа? Добрите и лошите страни на купување на нови станови во рамките на договорот за доделување

Еден од најпопуларните методи за инвестирање во пазарот на недвижности - доделување на станови во новите згради. Што е тоа - не го разбира секого, и често почетник не сакате да се плеткаме со неа. Според статистичките податоци, речиси една петтина од сите куќи во изградба се продава под оваа шема. Кои се главните предности и недостатоци на овие трансакции? Што купувачот е во опасност?

Доделување на станови во новите згради: што е тоа?

Задача - договор за пренос на правата на сопственост на трети лица. Трансакцијата е можно до денот на Државната комисија, каде што се уште не постојат документи за сопственост на просториите во зградата. Инвеститор кој купил куќа во нова зграда на градежна компанија пренесува своите права на сопственост и други физички лица за надомест. Типично, инвеститорот добива трансакцијата 10-90% враќање на вложените пари во нови згради. Нов учесник на заедничка изградба , исто така, пренесени правата и обврските пред инвеститорот.

Доделувањето на правата на сопственост на стан во нова зграда може да се врши на два начина:

• Според контрола на договорот (продавачот отплаќа долгот на инвеститорот и средства на купувачот, на трансакцијата може да се врши неколку пати со еден аспект на недвижен имот);
• Според прелиминарниот договор (не се предмет на државата регистрација, се утврдува правото на продавачот и купувачот да се спроведе трансакција во иднина).

Исплатата се одвива по пат на заеднички договор.

Како да се продаде стан во зградата на задачата: Фази

доделување договор поминува низ четири фази на обработка:

1. Проверка на документација на инвеститорот:

• статутот на друштвото;
• Меморандумот на Здружението;
• потврда за државата регистрација и се регистрирани во Федералната даночна служба;
• дозволи за градба;
• декларација на проектот;
• документите кои го потврдуваат финансирање.

2. Продавачот информира за намерата да го продаде имотот на инвеститорот, а потоа мора да добие согласност од него во писмена форма, како и документи се потврдува дека нема финансиски обврски на фирмата. Исто така, бара заверени на нотар согласност на брачниот другар да го продаде имотот, резолуција на кредитна институција (ако домување купени на хипотека), извадок од регистарот на простор за живеење. Купувачот мора да добијат заверена согласност на брачниот другар и се на банката и договорот за хипотека за обезбедување на станбени кредити (со хипотека).

3. Одржување на самиот договор за цесија. Го прават тоа можно да се има на инвеститорот во недвижен имот канцеларија или адвокат.

4. Постои трансфер на државата регистрација на договорот во поделбата Rosreestra.

Можно е задача на хипотека

Сегашниот руски законодавство предвидува дека доделувањето на хипотека и станови во новата зграда е можно. За таа цел, продавачот треба да добие писмена согласност на кредитна институција, како што пренесува своите финансиски обврски на купувачот во целост. Така, купувачот се согласува да се усогласат со сите услови на договорот за кредит. Во оваа фаза, треба внимателно да се испита договорот на хипотекарни заеми, како што Банката има право да се прават промени на своја.

даноци

Според даночната законик, по доделувањето се случи во една станбена зграда, данок од 13% мора да бидат платени од страна на продавачот. Одбивање е направен од износот на добивката - разликата меѓу средствата и оригиналната цена на домување. За таа цел, продавачот е должен да достави до Министерството за даночна декларација инспекција во форма 3NDFL.

На пример, ако станот е купен за 1000000, и се продаваат под договор за трансфер на 2000000, износот на данок ќе изнесува 130.000.

Ако купувачот сака да добие даночно намалување за купување на недвижен имот, тој мора да се побара од продавачот потврда за плаќање на даноци.

добрите

И продавачот и да имаат корист на купувачот по задача е направен во станбена зграда. Кои се овие придобивки?

Продавачот прави профит од продажбата. Покрај тоа, неговата големина може да биде значително повеќе од она што првично се инвестираат.

Придобивки за клиентот:

• Ниска цена во споредба со готови станови.
• Можност за индивидуални планирање.
• Купени законски чисти станот.

лошите страни

И покрај фактот дека преносот на правата на стан во нова зграда - еден од најпопуларните занимава во пазарот на недвижности, се уште е ризично. Меѓу главните ризици на издавање:

• Банкротот на градежната компанија.
• Откажување на договорот за задача.
• Двојна продажба.
• Продавачот не го извести инвеститорот на задачата.

Ги разгледаме овие точки во повеќе детали.

стечај градежна компанија

Во текот на овој период, сметано од моментот на државата регистрација на PO до потпишување на актот на трансферот на куќата во работењето, носители интерес може да ги пренесе своите права на сопственост. Главната причина за оваа задача е повреда на инвеститорот на стандарди за квалитет и се повторува одложување на изградбата. Обично, овие околности се должи на стечај на инвеститорот од планираното.

Откако сопствениците на првичниот интерес ќе им даде право на домување во новата зграда, одговорноста пред нов член на ПО ќе бидат на товар исклучиво инвеститорот. Ако инвеститорот крши ПО а не извршувал своите обврски, престанок на договорот за задача не е можно. носителите нов интерес доаѓаат судски постапки веќе директно со инвеститорот.

Почетна учесници во изградбата може да биде одговорен за градител на договорот, само кога тој се осврнува на кауција. Се занимава со гаранција се исклучително ретки.

Откажување на договорот за доделување

Задача за купување стан во нова зграда не треба да се во спротивност со нормите на постојната законска регулатива и договорот за учество во заедничка изградба. договор задача може да се препознае како ништовни во следниве ситуации:

• носителите првичниот интерес не успеа да се усогласат со финансиски обврски на инвеститорот и банката.
• Без писмена согласност е добиена од градежната компанија.
• Добивме писмена дозвола од банката ако домување купени со помош на кредит.

Во присуство на барем една од горенаведените предмети на договорот за задача не е валиден. Според член 390 од Граѓанскиот законик, одговорноста за склучување на договор за неважечки договорот паѓа целосно на оригиналниот учесник DDU. Тој е должен да ги уплати парите префрлени на него, и да плаќа камата и надомести ограбени недвижности инвеститори загуби.

двојна продажба

Во 2011 година е донесена резолуција според која сите офицерите се предмет на задолжителна државна регистрација. За жал, на руски законодавство во областа на градежништвото партиципативен е далеку од совршен. Конкретно, постои ризик од двојна продажба на доделување на станови во згради во изградба.

Во пракса, често има случаи каде бескрупулозните продавачи склучил договор со доделувањето на повеќе корисници истовремено. Ова се случува затоа што се прелиминарни договори за продажба, регистрација на која Rosreestra не е предуслов. Сопственост судски признати за синдика кој прв го потпиша договор со продавачот. Трансфер на пари на продавачот треба да биде само по државата регистрација на PO.

Продавачот не го извести инвеститорот

Продавачот мора да добие писмена согласност од инвеститорот да го продаде станот. Инаку, новите носители интерес ќе страдаат загуби поврзани со овој ризик, вклучувајќи го и неможноста да се опорави од загуби градител до откажување на офицерите.

На пример, ако новите носители интерес во судовите сакате да се опорави со изградбата на казна за доцнењето во пуштање во работа, тоа ќе биде одбиен.

Оспорувањето на договорот во судот

Со одлука на Судот на физички и правни лица може да се смета несолвентна или стечај. Во овој случај, сите трансакции поврзани со прашањето за купување и стекнување на недвижен имот се признати празнина во два случаи:

• Кога договорот за продажба е наведено намерно недооценено цена.
• Трансакцијата е направено во помалку од 12 месеци пред почетокот на судењето за стечај.

Во судската практика, постојат случаи кога истите простории се продава под доделување договор за неколку пати. Потоа, изградбата на нов учесник плаќа за купениот имот. носителите првичниот интерес започна процесот на банкрот, а трансакцијата се укинува. Така, новата сопствениците на капиталот не е само без посакувана домување, но без парите потрошени на станот.

Една задача центар

Во Санкт Петербург и Ленинград регионот таму е специјализирана агенција - доделување на Обединетите центар. Станови во зградата поатрактивни за потенцијалните купувачи, наместо втор дом. Покрај тоа, на доделувањето - прилично комплицирано и одземаат многу време процес кој бара прецизно познавање на законската регулатива.

специјалисти на Центарот имаат долгогодишно искуство во трансакциите на договори за цесија. Агенцијата, исто така, има своја база на податоци на докажани својства кои практично гарантира правната чистотата на трансакции.

Еден од најпознатите ризично, но најприфатливо форма на купувањето на недвижен имот - доделување на станови во новите згради. Каков вид на работа? Според една задача се однесува на трансферот на регистрацијата на имотните права од учесник заедничка изградба на трета страна. Овој тип на трансакција има непобитен предности, но многу недостатоци. За да се избегнат проблеми со недвижности во иднина, треба да се довери трансакција поддршка на квалификувани адвокати. Во Русија постои само една специјализирана агенција задолжена за такви работи - Јунајтед Центар задачи.