Компаративен приод. Методи за утврдување на вредноста на недвижен имот

Во светот пракса во областа на работата недвижности оценување се користат три пристапи:

• компаративна или на пазарот;
• скапи;
• профитабилни.

Изборот на методот зависи од предметот на процена и реалната ситуација, која има развиено околу одреден вид на недвижен имот. Сепак, повеќето сигурен метод се уште се смета компаративен пристап во одредувањето на проценетата вредност.

Основни принципи на компаративна евалуација

Компаративен приод - збир на техники за да се утврди пазарната вредност на имотот. Проценува имотот во споредба со слични објекти.

Основа на проценка врз основа на следните принципи:

• Понудата и побарувачката. Овие два показатели се неразделно поврзани, ограничен број на предлози покренува специфична побарувачка, и обратно, на повеќе понуди, толку помалку побарувачката.
• Замена. Ниту на купувачот да не плаќаат повисока цена ако имотот со слични својства во вредност од помалку.

Концептот на пазарната вредност е речиси идентична со концептот на рамнотежа цена. цената рамнотежа - е збир на квантитативните карактеристики и цените фактори кои го детерминираат понудата и побарувачката за проектот, кој е во споредба.

Главните критериуми за избор на comparables да се утврди вредноста на недвижен имот

Елементите кои се земаат во предвид во компаративна анализа, голем број, и нивната комбинација е речиси еднаква на бесконечност. Затоа, кога се анализираат ограничен на одреден број на фактори кои имаат директно влијание врз цените.

споредување на елементи. како право

Секое оптоварување или слугување да доведе до намалување на цената на проценетата објект. Тоа е, секое ограничување на правото на сопственост - е да се намалат цените. Ако објектот е проценета во споредба со слични објекти не имаат недостатоци, цената, напротив, се зголемува.

За достапноста на земјиште службеност - не е само чекор надолу фактор. Во проценка на вредноста е многу важно, пренесува сопственоста на земјиштето или право на закуп, трајно користење. Во последните две правила се однесуваат на намалување на фактори. Тоа е многу важно, без разлика дали земјата има одредени ограничувања и понатаму да се справи со неа.

услови за продажба

Таквите услови се земени во предвид, ако оцени објект навистина има посебни карактеристики на продажба.

За намалување фактори вклучуваат банкрот, што е, на продавачот во брзање да се направи купување и продажба трансакција, од времето на изложеност на објектот на пазарот на недвижности е, секако, се намали во споредба со други слични објекти.

Проценката на значајно влијание и поврзани комуникации, партнерства, но за да се оцени овие ризици е тешко.

Ако купувачот и продавачот се поврзани закуп односи, а се планира да се склучува договорот за продажба меѓу нив, со цел да се спаси за плаќање данок, се разбира, на проценетите трошоци ќе бидат ниски. Мотивација во овој случај, еден - како на страните во трансакцијата се поврзани со други не-пазарни односи, според тоа, продавачот всушност помага на купувачот. Таква ситуација, доколку трансакцијата ќе биде на условите на оваа опција.

За зголемување на проценетата вредност на станбени недвижности може да донесе изгледите за добивање на субвенции од државата за развој на инфраструктурата. Големина на наводниот преференцијален кредитирање се определува од разликата помеѓу субвенционирани и пазарот кредитирање.

условите на пазарот

На страната на минус може да се користи ако постои значајна разлика меѓу пазарната цена на слични својства и експерт.

Менување на функционалност исто така може да бидат земени во предвид при оценувањето, како и влијанието на понудата и побарувачката.

Мапа на локација имот

Физички фактори (на земјата)

Компаративен приод во оценувањето на земјиште вклучува собирање на карактеристиките на објектот сопственост:

• големина;
• форми;
• геологија;
• топографија;
• ниво на подготвеност, односно дали расчисти земјиштето вегетација, без разлика дали се отстранат неправилностите;
• индикатори на квалитетот на почвата.

Најмногу спомене е присуството или отсуството на ридови и падини, рок формации или ровови. Значајно е тоа што некои носивост на земјата, нејзината сила, присуството на подземните води. Тоа е многу важно, ако има информации за можна појава на минерали. Ако информацијата се потврди, земјата ќе се бара да имаат товар во иднина.

Општи карактеристики на објектот треба да се оценува

пристап споредба пазарот - проучување на карактеристиките што се зголеми цената на објекти. Тие вклучуваат:

• големината на една зграда или простории;
• Високи згради;
• и од областа на присуство на помошни објекти;
• таванот висина.

Важно е материјалот од кој го изградил објектот, повеќе модерна и повеќе сигурен што е, колку е повисока вредноста на имотот. Последно, но не и најмалку важно трошоците и севкупниот изглед на зградата, присуството на поправка и лесен влез. Ако влезот од дворот, тоа ќе биде чекор надолу фактор.

Недостаток на одржување - тоа е повод за измена на извештај од оценувањето. Оваа пресметка се врши на вредноста на трошоците за поправка и реставрација работа, земајќи ги во предвид придобивките од инвестициите кои се вработени во изградба или поправка.

економски сили

Компаративен приод во недвижности - тоа е земајќи ги предвид можните заштеди во извори на енергија за време на работата. Постојаното зголемување на цената на комуналните услуги прави луѓето постојано да се размислува за заштеда на енергија и користење на алтернативни извори на енергија.

Особено, овој фактор е важно, ако објектот се стекнува за повеќе закуп. Колку е поголем односот на приходи за трошоци, кои ќе се користат за работа на зграда или простор, толку е помал од големината на поврат на капитал во нето приход од изнајмување на недвижен имот.

Оваа категорија се однесува на мерење на присуството или отсуството на метри, без разлика дали за да се минимизира се одржуваат настани загубата на топлина.

други показатели

Евалуација вклучува разгледување на присуството или отсуството на елементи на услугата. Наједноставен пример - ако постои лифт во куќата или не. Присуството на целосно или делумно отсуство на комуникација, толку повеќе поврзан на локален систем. Ако премногу недостатоци, корекцијата се врши надолу. Проценка на недвижности ќе се одржи уште за различни индикатори.

Фазите на населба

Сите пресметки се врз основа на компаративен пристап на информации со отворен код за извршената неодамна со слични трансакции на недвижности.

чекори за оценување:

1. Една студија на слични предлози во специфичен сегмент на недвижен имот, идентификување comparables кои беа продадени во последно време.
2. Собраните информации се анализира поединечно и секоја реченица е во споредба со проценета сопственост на недвижен имот.
3. карактеристики изолација цените, амандманите на извештајот за евалуација.

Усогласување на приспособена цени и проценка на крајната вредност на компаративен приод.

Предности компаративен приод

Прво на сите, методот го прави возможно да се одразуваат мислењето само на типични купувачи и продавачи.

Вреднување се рефлектира во тековни цени, земајќи ги предвид промените во финансиската состојба, па дури и инфлацијата. Евалуација е секогаш статички основа.

Да се оцени на одредена сопственост, тоа не е неопходно да се учат сите на пазарот на недвижен имот, но само слични објекти. Оваа техника е многу едноставна, со значајни резултати.

... и недостатоци

• Тоа е доста тешко да се утврди реалната цена.
• Целосна зависност од активноста и стабилноста на пазарот на недвижности.
• Комплексноста на хармонизација на податоците, каде што слични предмети значително се разликуваат во однос на продажбата.

во заклучок

Суштината на компаративен приод во оценката на недвижности се разбере и на купувачот и продавачот. Оваа техника овозможува на страните да се истражуваат на пазарот на недвижности и бидете сигурни дека тие не се изгубени. Проценката може да биде врз основа на веќе завршени трансакции или нуди и други продавачи. Во секој случај, компаративниот метод - систематизација и споредба на податоците од слични својства. Главната работа е дека изборот на слични предмети за споредба зеде во предвид посебните или невообичаени фактори, како што се закана за обезбедувањето одземање, промени во законите и прописите на локално ниво, или неуспехот да се во согласност со договорот за кредит, присуството на елементи на присила.